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中央“去庫存”基調已定 樓市后續政策如何加碼?

2015年11月19日 16:33 [打印] 相關(guān) 評論
http://www.crei.cn  2015-11-18  來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道

    繼11月10日,中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會(huì )議上,習近平總書(shū)記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展。11月11日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上李克強強調要“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費”。12日,中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí),再次強調“化解房地產(chǎn)庫存”的問(wèn)題。

    連續幾日中央對于去庫存的強調,在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企、投資持續下滑的形勢下,釋放出強烈的政策信號。

    21世紀宏觀(guān)研究院對比國家統計局今年以來(lái)的數據和2013年數據,并結合各地土地市場(chǎng)表現和政策走向研究發(fā)現,決策層此番提去庫存,是穩定經(jīng)濟,防范系統性風(fēng)險的重要舉措。而下一步的政策也應重點(diǎn)關(guān)注高庫存的三四線(xiàn)城市,從增加住房需求、進(jìn)一步降低購房門(mén)檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下,穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    決策層為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)頻提去庫存?

    21世紀宏觀(guān)研究院認為,決策層此番提出化解樓市庫存,是穩定經(jīng)濟,防范系統性風(fēng)險的重要舉措。

    1.房地產(chǎn)投資增速持續下滑,創(chuàng )21個(gè)月來(lái)最低

    房地產(chǎn)投資數據在2014年初急轉直下,并持續下滑,截止到2015年10月的數據,房地產(chǎn)投資的同比增速已經(jīng)創(chuàng )歷史新低,同比增速僅2%。從全國和地方的數據來(lái)看,房地產(chǎn)投資增速的下滑無(wú)疑拖累著(zhù)固定資產(chǎn)投資的增速,并成為影響GDP的重要因素之一。

    2.房地產(chǎn)庫存仍在不斷攀升,且銷(xiāo)售增長(cháng)出現疲態(tài)

    截止到10月底,全國商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,比9月末增加2122萬(wàn)平方米,再創(chuàng )歷史新高。

    銷(xiāo)售無(wú)疑是去庫存的最直接的方式,但最新的數據卻并不樂(lè )觀(guān)且已顯現出疲軟的態(tài)勢,1-10月商品房累計銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別增長(cháng)7.2%和14.9%,漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況來(lái)看,自7月以來(lái),銷(xiāo)售面積同比增速在不斷收窄,9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均遠低于近6個(gè)月13.2%的平均增速。

    再反觀(guān)2013年,截至2013年9月末,全國商品房待售面積44636萬(wàn)平方米,也就是說(shuō),兩年以來(lái),全國待售面積增加了23996萬(wàn)平方米,上漲了54%。

    3.賣(mài)地收入驟降,加劇地方債務(wù)危機

    今年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬(wàn)平方米,同比下降33.8%;土地成交價(jià)款5794億元,下降25.2%,這也是十幾年來(lái)罕見(jiàn)的低迷。

    土地收入的持續下滑將加劇地方政府的債務(wù)危機,在房地產(chǎn)投資下滑之時(shí),基礎設施投資成為對沖房地產(chǎn)投資下滑穩定宏觀(guān)經(jīng)濟的重要砝碼,但是很多地方卻面臨無(wú)錢(qián)吸引社會(huì )資本進(jìn)入的現狀。在確保地價(jià)和防范金融風(fēng)險的背景下,地方政府只能收縮土地供應以穩地價(jià)。

    4.房地產(chǎn)去庫存成為經(jīng)濟痛點(diǎn),關(guān)系金融體系風(fēng)險

    21世紀宏觀(guān)研究院認為,和此前房地產(chǎn)投資持續增長(cháng)拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的趨勢不同,當前的房地產(chǎn)投資無(wú)疑成為拖累固定資產(chǎn)投資,乃至宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的痛點(diǎn)。

    另一方面,樓市的高庫存也將給金融體系帶來(lái)風(fēng)險。眾所周知,我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強的依賴(lài)性,開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人房貸、政府平臺貸,基本都以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物,甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動(dòng)產(chǎn)。

    2012年上半年,全國銀行業(yè)貸款不良率為0.94%,2013年略有增長(cháng),2014年以來(lái)開(kāi)始加速增長(cháng),至今年前三季度達1.59%。

    下一步去庫存政策將往何處去?

    鑒于當前中國的人口流動(dòng),樓市供需關(guān)系狀況,人口凈流出的三四線(xiàn)城市無(wú)疑是高庫存的重點(diǎn)區域。以下的政策方向也將主要針對樓市庫存較嚴重的三四線(xiàn)城市,而非火爆的一線(xiàn)城市。

    1.增加住房需求

    21世紀宏觀(guān)研究院認為,增加住房需求是穩定住房消費的一個(gè)重要舉措,未來(lái)增加住房需求將從力推農民工、外籍人士、收購存量商品房為保障房品類(lèi)中發(fā)力。

    (1)戶(hù)籍制度改革拉動(dòng)住房消費:發(fā)力點(diǎn)為力推農民工購房

    能夠拉動(dòng)三四線(xiàn)購房消費的主力群體無(wú)疑是農民工,支持農民購房是推進(jìn)新型城鎮化的需要,也是消化商品房庫存的有效措施。也因此,安徽、河南、河北等人口大省都在研究出臺促進(jìn)農民進(jìn)城購房的激勵政策和支持措施。

    (2)收購存量商品房為保障房或者棚戶(hù)區住房

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續走低的背景下,國務(wù)院決定進(jìn)一步強化城鎮棚戶(hù)區改造,并提出實(shí)施三年行動(dòng)計劃,改造規??涨?,加大棚改力度無(wú)疑將在一定程度對沖房地產(chǎn)投資下滑對上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)的負面影響,打通商品房和保障房的通道,收購存量商品房為保障房也是解決房地產(chǎn)庫存,穩定投資的重要方向。

    (3)各地陸續取消限外令

    8月27日,六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構和個(gè)人可在中國境內購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來(lái),首次在全國范圍內松綁。年底,各地將陸續出臺落實(shí)政策。

    2.進(jìn)一步降低購房門(mén)檻,出臺刺激性的政策刺激住房消費

    (1)后續購房的首付比例及房貸成本有望進(jìn)一步降低

    自2014年11月以來(lái),央行已六次降息,四次全面降準。根據6次降息購房按照基準利率計算,百萬(wàn)20年利息減少幅度高達22.57萬(wàn)。

    此外,購房的首付比例進(jìn)一步降低,也將對提升房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度起到積極影響。此前的9月30日,住建部和央行聯(lián)合發(fā)文稱(chēng)非限購城市的首付降低到25%。

    (2)地方將繼續加大對住房公積金的松綁,提高公積金的使用效率。

    (3)普通住宅標準調整,降低稅費

    (4)后續三四線(xiàn)城市或陸續出臺購房減免稅費+補貼性的政策

    雖然頗有爭議,但是減免稅費及補貼性的政策將是地方政府可以直接出臺,緩解地方銷(xiāo)售困境的最直接手段,根據21世紀宏觀(guān)研究院的不完全統計,目前已有超20個(gè)縣市落地了減免稅費+補貼性的政策,比如鄭州、長(cháng)沙等。

    3.降低房企融資難度,減少土地供應防范地方經(jīng)濟和金融體系風(fēng)險

    (1)降低房企融資難度,系統解決房企的資金問(wèn)題

    解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題,是防范地方房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險的重要方式,三輪全面降準后,自4月起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計同比降幅逐月收窄,至6月轉降為增。1-9月,到位資金為90653億元,同比增長(cháng)0.9%。

    未來(lái)貨幣政策還將有進(jìn)一步放松的空間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力將進(jìn)一步緩解,且開(kāi)發(fā)商的融資也將更多元化,僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內地公司債或非公開(kāi)發(fā)行股票,募集資金額達到了470億。

    (2)壓縮高庫存區域的土地供應

    這也是減少庫存的方式,且也可以實(shí)現穩地價(jià)的效果,防范因地價(jià)大跌加劇地方債務(wù)壓力。

(作者:紀睿坤 葛逸瑤)

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