中央“去庫存”基調(diào)已定 樓市后續(xù)政策如何加碼？

    繼11月10日，中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，國務院常務會議上李克強強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中央財經(jīng)領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

    連續(xù)幾日中央對于去庫存的強調(diào)，在當前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。

    21世紀宏觀研究院對比國家統(tǒng)計局今年以來的數(shù)據(jù)和2013年數(shù)據(jù)，并結(jié)合各地土地市場表現(xiàn)和政策走向研究發(fā)現(xiàn)，決策層此番提去庫存，是穩(wěn)定經(jīng)濟，防范系統(tǒng)性風險的重要舉措。而下一步的政策也應重點關(guān)注高庫存的三四線城市，從增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    決策層為什么在這個時間點頻提去庫存？

    21世紀宏觀研究院認為，決策層此番提出化解樓市庫存，是穩(wěn)定經(jīng)濟，防范系統(tǒng)性風險的重要舉措。

    1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，創(chuàng)21個月來最低

    房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年初急轉(zhuǎn)直下，并持續(xù)下滑，截止到2015年10月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資的同比增速已經(jīng)創(chuàng)歷史新低，同比增速僅2%。從全國和地方的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資增速的下滑無疑拖累著固定資產(chǎn)投資的增速，并成為影響GDP的重要因素之一。

    2.房地產(chǎn)庫存仍在不斷攀升，且銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)

    截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

    銷售無疑是去庫存的最直接的方式，但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢，1-10月商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長7.2%和14.9%，漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個百分點。從單月情況來看，自7月以來，銷售面積同比增速在不斷收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均遠低于近6個月13.2%的平均增速。

    再反觀2013年，截至2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

    3.賣地收入驟降，加劇地方債務危機

    今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來罕見的低迷。

    土地收入的持續(xù)下滑將加劇地方政府的債務危機，在房地產(chǎn)投資下滑之時，基礎設施投資成為對沖房地產(chǎn)投資下滑穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的重要砝碼，但是很多地方卻面臨無錢吸引社會資本進入的現(xiàn)狀。在確保地價和防范金融風險的背景下，地方政府只能收縮土地供應以穩(wěn)地價。

    4.房地產(chǎn)去庫存成為經(jīng)濟痛點，關(guān)系金融體系風險

    21世紀宏觀研究院認為，和此前房地產(chǎn)投資持續(xù)增長拉動宏觀經(jīng)濟增長的趨勢不同，當前的房地產(chǎn)投資無疑成為拖累固定資產(chǎn)投資，乃至宏觀經(jīng)濟增長的痛點。

    另一方面，樓市的高庫存也將給金融體系帶來風險。眾所周知，我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強的依賴性，開發(fā)貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以不動產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動產(chǎn)。

    2012年上半年，全國銀行業(yè)貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至今年前三季度達1.59%。

    下一步去庫存政策將往何處去？

    鑒于當前中國的人口流動，樓市供需關(guān)系狀況，人口凈流出的三四線城市無疑是高庫存的重點區(qū)域。以下的政策方向也將主要針對樓市庫存較嚴重的三四線城市，而非火爆的一線城市。

    1.增加住房需求

    21世紀宏觀研究院認為，增加住房需求是穩(wěn)定住房消費的一個重要舉措，未來增加住房需求將從力推農(nóng)民工、外籍人士、收購存量商品房為保障房品類中發(fā)力。

    （1）戶籍制度改革拉動住房消費：發(fā)力點為力推農(nóng)民工購房

    能夠拉動三四線購房消費的主力群體無疑是農(nóng)民工，支持農(nóng)民購房是推進新型城鎮(zhèn)化的需要，也是消化商品房庫存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出臺促進農(nóng)民進城購房的激勵政策和支持措施。

    （2）收購存量商品房為保障房或者棚戶區(qū)住房

    在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實施三年行動計劃，改造規(guī)?？涨埃哟笈锔牧Χ葻o疑將在一定程度對沖房地產(chǎn)投資下滑對上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟帶來的負面影響，打通商品房和保障房的通道，收購存量商品房為保障房也是解決房地產(chǎn)庫存，穩(wěn)定投資的重要方向。

    （3）各地陸續(xù)取消限外令

    8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構(gòu)和個人可在中國境內(nèi)購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內(nèi)松綁。年底，各地將陸續(xù)出臺落實政策。

    2.進一步降低購房門檻，出臺刺激性的政策刺激住房消費

    （1）后續(xù)購房的首付比例及房貸成本有望進一步降低

    自2014年11月以來，央行已六次降息，四次全面降準。根據(jù)6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。

    此外，購房的首付比例進一步降低，也將對提升房地產(chǎn)市場銷售熱度起到積極影響。此前的9月30日，住建部和央行聯(lián)合發(fā)文稱非限購城市的首付降低到25%。

    （2）地方將繼續(xù)加大對住房公積金的松綁，提高公積金的使用效率。

    （3）普通住宅標準調(diào)整，降低稅費

    （4）后續(xù)三四線城市或陸續(xù)出臺購房減免稅費+補貼性的政策

    雖然頗有爭議，但是減免稅費及補貼性的政策將是地方政府可以直接出臺，緩解地方銷售困境的最直接手段，根據(jù)21世紀宏觀研究院的不完全統(tǒng)計，目前已有超20個縣市落地了減免稅費+補貼性的政策，比如鄭州、長沙等。

    3.降低房企融資難度，減少土地供應防范地方經(jīng)濟和金融體系風險

    （1）降低房企融資難度，系統(tǒng)解決房企的資金問題

    解決開發(fā)商的資金問題，是防范地方房地產(chǎn)經(jīng)濟風險的重要方式，三輪全面降準后，自4月起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比降幅逐月收窄，至6月轉(zhuǎn)降為增。1-9月，到位資金為90653億元，同比增長0.9%。

    未來貨幣政策還將有進一步放松的空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進一步緩解，且開發(fā)商的融資也將更多元化，僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達到了470億。

    （2）壓縮高庫存區(qū)域的土地供應

    這也是減少庫存的方式，且也可以實現(xiàn)穩(wěn)地價的效果，防范因地價大跌加劇地方債務壓力。