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銀行放貸沖動(dòng)不強:7折房貸利率料最早明年現身

2015年11月16日 14:28 [打印] 相關(guān) 評論

作為此次樓市金融新政的重頭戲之一,7折首套一手或二手房貸利率距離現實(shí)落地還有多遠?這是業(yè)界頗為關(guān)注的話(huà)題。

按照央行10月初出臺的首套房貸認定新規,商品房的貸款利率下限為7折,但并非強制執行利率。據證券時(shí)報記者調查,對于少量?jì)?yōu)質(zhì)客戶(hù)或機構客戶(hù),目前部分一線(xiàn)城市商業(yè)銀行最低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。

業(yè)內人士判斷,即使央行年內不實(shí)施降息,當前社會(huì )總融資成本的下降趨勢已基本確立,未來(lái)可能會(huì )通過(guò)債券、銀行理財(含各類(lèi)“寶寶”理財)、信貸這一鏈條加以傳導。隨著(zhù)各地政府變相“救市”及有關(guān)部門(mén)房貸“窗口指導”的推進(jìn),最早在明年一、二季度,7折房貸利率將有望出現。

利率鏈條的傳導

銀行是否有執行7折房貸利率的動(dòng)力?

不得不算一筆賬。按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準利率6.55%計算,7折房貸利率應為4.585%,9折則為5.895%。這筆資金若是用于一般企業(yè)貸款,銀行可獲得的綜合收益將比房貸高出至少20%以上。

此外,前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來(lái)的負面影響還未散去,全國樓市的低迷現狀,又進(jìn)一步降低了不動(dòng)產(chǎn)抵押物的無(wú)風(fēng)險溢價(jià)。此外,經(jīng)濟走弱及企業(yè)信用風(fēng)險上升帶給銀行的壞賬壓力,也會(huì )在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進(jìn)。

實(shí)際上,當前對傳統存款有著(zhù)替代作用的主要是各類(lèi)貨幣理財工具,盡管存在表內表外的關(guān)鍵區別,但它們也屬于利率傳導鏈上的重要一環(huán)。以10月24日中國電子銀行網(wǎng)監測的“寶寶類(lèi)”理財為例,排名前三位的7天年化收益率分別為4.649%、4.579%和4.56%;螞蟻金服旗下余額寶的7天收益約為4.145%,排名較后。

當然,房貸主要是依靠商業(yè)銀行來(lái)進(jìn)行,基金系、IT系的互聯(lián)網(wǎng)“寶寶”產(chǎn)品只能作為參照。據統計,銀行系貨幣理財中收益率最低的某股份行產(chǎn)品僅為4.122%,與第一名工商銀行薪金寶的差距超過(guò)10%。

此外,其他各類(lèi)與股票指數等掛鉤的結構性銀行理財產(chǎn)品中,3個(gè)月期單例最高的保本浮動(dòng)收益率達到13%;同樣期限的信貸類(lèi)理財產(chǎn)品,平均預期收益率水平大致在5.3%左右。最新統計顯示,當前市場(chǎng)中理財產(chǎn)品的預期收益率區間在3%~5%的占比34.9%,5%~8%的占59.15%;在基礎資產(chǎn)的構成中,票據、利率及債券的占比合計59.03%。

值得注意的是,由于競爭日益激烈,任憑哪家銀行也不會(huì )把當下的即時(shí)資產(chǎn)收益水平作為負債成本去考量,否則就會(huì )導致客戶(hù)流失。也就是說(shuō),期限錯配的普遍存在,使得銀行敢于在資產(chǎn)端收益率下降開(kāi)始,仍為對應的理財負債端支付此前承諾的較高預期收益;而一般在3個(gè)月至半年之后,新發(fā)理財產(chǎn)品的收益水平才會(huì )出現普遍下滑。

諾安基金資深債券研究員程卓對證券時(shí)報記者表示,市場(chǎng)中這一收益傳導滯后現象,很好地解釋了2013年上半年債券市場(chǎng)大熊市,而余額寶等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%歷史高位的原因。同樣,當前它的收益率下降也蘊含了這一規律。

財通證券一位自營(yíng)投資經(jīng)理表示,這的確是債券市場(chǎng)的一個(gè)有趣現象。隨著(zhù)資產(chǎn)端收益率的高低變化,機構不斷在負債端進(jìn)行(收益率)的壓縮、修復、再壓縮的過(guò)程,不斷循環(huán)。

“今年以來(lái)債券都是牛市,9月以來(lái)升幅更明顯。這或許預示明年開(kāi)始,理財收益率將全面跌入3%時(shí)代,彼時(shí)信貸利率也勢必向低位回歸,7折房貸有可能會(huì )出現?!背套扛嬖V記者。

需要注意的是,理財產(chǎn)品的收益率并不能完全代表信貸資金成本,前者更多是表外資產(chǎn),而后者屬于表內資產(chǎn)。不過(guò),在市場(chǎng)利率傳導的鏈條中,它們卻是息息相關(guān)的。

房貸“窗口指導”

諸多數據表明,在當前的利率及宏觀(guān)環(huán)境下,商業(yè)銀行根本不可能給出7折房貸利率。甚至有市場(chǎng)人士指出,9折利率也難以找到靠譜的商業(yè)邏輯。

記者從一些渠道了解到,大多數銀行對9折或9.5折房貸,都給出了相應的“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的同時(shí),業(yè)主需另行購買(mǎi)一定金額的理財與保險,或者與該行簽署一筆議定金額的信用貸款協(xié)議等。對此“打擦邊球”的做法,目前并未聽(tīng)說(shuō)有監管部門(mén)介入。

“個(gè)人判斷,在房貸及利率方面,有關(guān)部門(mén)肯定對銀行進(jìn)行了窗口指導?!闭猩蹄y行金融市場(chǎng)部高級分析師劉東亮對證券時(shí)報記者表示。

劉東亮在一篇關(guān)于信用風(fēng)險將可能在2015年集中爆發(fā)的研究報告中指出,今年以來(lái)信用環(huán)境不斷趨緊,以超日債為開(kāi)端的違約或準違約事件不斷爆發(fā),銀行不良率明顯攀升。他擔憂(yōu),未來(lái)我國信用環(huán)境將繼續趨勢性收緊,非政府類(lèi)債務(wù)將成為“雷區”,2015年或進(jìn)入“踩雷”高發(fā)期。

南京銀行產(chǎn)品策略部總經(jīng)理黃艷紅對記者表示,越來(lái)越多地區商業(yè)銀行的不良貸款率有所抬頭,而沖銷(xiāo)壞賬會(huì )消耗掉銀行的利潤。因此在資金運用上,銀行肯定是希望投到收益更高的地方。相對而言,房貸的吸引力還顯得不太夠。黃艷紅舉例說(shuō),主管部門(mén)對銀行放給中小企業(yè)的貸款有一定指標要求,現在也取得了一些積極進(jìn)展。

銀行放貸沖動(dòng)不強

實(shí)際上,我國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)程度有目共睹。對此,監管層自然心中有數。

雖然暫無(wú)確鑿證據表明有關(guān)部門(mén)對商業(yè)銀行下發(fā)了“房貸命令”,但中國樓市當前以及未來(lái)若干時(shí)間內的狀況“不會(huì )太樂(lè )觀(guān)”,卻似乎是大概率事件。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍對證券時(shí)報記者說(shuō),預計當前銀行放貸的沖動(dòng)不會(huì )太強,9折利率都令人生疑,再何況更低的折扣?其中最主要的原因,應在于整個(gè)市場(chǎng)對房?jì)r(jià)上漲的預期發(fā)生了微調。

對于目前是否適合在上海買(mǎi)房的提問(wèn),宋會(huì )雍直言不諱地稱(chēng),現在不是最好的時(shí)機,建議起碼再觀(guān)望兩、三個(gè)月。

北京某國有大行金融市場(chǎng)部負責人對記者表示,市場(chǎng)利率環(huán)境的變化將是影響購房者意愿的一個(gè)重要因素,但這不能完全用簡(jiǎn)單的價(jià)格或價(jià)值規律去思考。她認為,更主要的還在于供求關(guān)系的變化,比如說(shuō)京滬深等一線(xiàn)城市的人口紅利未來(lái)還將持續,房?jì)r(jià)可能不會(huì )出現大問(wèn)題;但西部地區偏遠小城市的大量新建住房,往往就是有價(jià)無(wú)市,遑論銀行房貸利率的下調?她認為,有關(guān)銀行房貸的問(wèn)題,監管部門(mén)不可能全國一刀切,對于某些省份可能有具體政策。

對于記者追問(wèn)的“窗口指導”,該大行人士不置可否。而對于商業(yè)銀行實(shí)施7折房貸利率的猜想,她的時(shí)間判斷則更為延后,“7折利率至少要到明年年中吧”。

事實(shí)上,從國慶節以來(lái),宣布實(shí)施直接稅收優(yōu)惠或購房補貼的城市,已從寧波、濰坊、蕪湖等擴展到了天津、杭州、長(cháng)沙、南京、沈陽(yáng)、武漢等中大型城市。這一趨勢,或在中央救市措施發(fā)酵的同時(shí),繼續在全國蔓延。

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