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決策層釋放房地產(chǎn)政策調整信號

2015年11月17日 14:39 [打印] 相關(guān) 評論
http://www.crei.cn  2015-11-17  來(lái)源:證券日報

    近日,中共中央總書(shū)記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導小組組長(cháng)習近平主持召開(kāi)中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會(huì )議時(shí)提出要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續健康發(fā)展。

    這是十八大以來(lái)習近平首次對于房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)。

    “現在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫存的要求,這意味著(zhù)后續的落地政策將會(huì )盡快出臺?!币晃唤咏〗ú康闹槿耸勘硎?,同時(shí),目前中央針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)也將影響今年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議,預計明年對樓市的政策態(tài)度將會(huì )更加寬松。

    年底前首輪政策或出臺

    “中央提出的去庫存相當于一個(gè)‘帽子’,以往沒(méi)有出臺或力度不大的政策此次或都將戴上這個(gè)帽子,一齊出來(lái)?!鄙鲜鼋咏〗ú康闹槿耸糠Q(chēng),對于樓市去庫存的相關(guān)政策,目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項具體政策的調整思路,預計在年底經(jīng)濟工作會(huì )議之后會(huì )分層次出臺。

    “在前幾輪對樓市的政策調整中,為防止市場(chǎng)過(guò)熱,政策沒(méi)有一次性都放出來(lái),而是階段性的釋放?!睎|部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說(shuō)法,“從力度上而言,由于此前多為單一政策,因此從效果上來(lái)說(shuō),政策作用持續效力有限?!?/p>

    而在現有的政策框架中,戶(hù)籍制度改革預計將成為第一突破口。

    就在習近平提出“房地產(chǎn)去庫存”的正面表態(tài)之后,11月11日,國務(wù)院總理李克強在主持召開(kāi)經(jīng)濟形勢座談會(huì )時(shí),透露出財政、貨幣等宏觀(guān)調控政策將合力加碼穩增長(cháng)的清晰信號,并明確提出以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費。

    “按照發(fā)改委的要求,每個(gè)省都要在年底前上報改革方案,目前大部分省市都已經(jīng)上報,預計年底前戶(hù)籍改革就會(huì )落定?!鄙鲜鰱|部某省住建廳官員指出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,購房落戶(hù)一直是大多數城市落戶(hù)的主要來(lái)源。數據顯示,2014年我國的城鎮化率為54.77%,但2014年底我國的城市戶(hù)籍率僅為35.9%,按全國人口數量計算,這則意味著(zhù)有2億人需要或可能需要城市房屋。

    “除了北京、上海等一線(xiàn)城市存在有房無(wú)當地戶(hù)籍現象,其他城市有房基本都可以落戶(hù),按照這一邏輯,目前很多已經(jīng)生活在二三線(xiàn)城市的人口并未購房。因此,戶(hù)籍改革后,預計將出現更多的購房需求?!睆埓髠ケ硎?。

    不過(guò),業(yè)內分析人士也指出,以戶(hù)籍制度改革為契機增加樓市購買(mǎi)需求,這樣的政策邏輯很難在短時(shí)間內見(jiàn)到效果,因此短期內的去庫存政策還將以市場(chǎng)刺激為主。

    “從中央層面來(lái)看,能夠直接釋放的需求,是保障性住房的貨幣化安置?!眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心一位負責人指出,由于國家每年對保障性住房供應都有硬性解決要求,而這部分需求可以直接轉為已有庫存的消化。

    實(shí)際上,早在去年年底,住建部就提出了政府可以通過(guò)購買(mǎi)商品房(資料、團購、論壇)或對被保障人群提供貨幣的形式解決保障性住房供應問(wèn)題。目前根據中央釋放的信號,2016年棚戶(hù)區的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補償為主,從資金量來(lái)看,加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度,全部資金將超過(guò)萬(wàn)億元。

    除此之外,上述國研中心負責人指出,其他與穩定住房消費相關(guān)的常規手段未來(lái)也將加大力度。據他透露,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

    “對于地方政府來(lái)說(shuō),一定會(huì )抓住目前政策窗口期,在公積金貸款、購房補貼、契稅減免方面做出更大讓步?!北本┦蟹繀f(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志告訴記者。

    決策層的“警戒線(xiàn)”

    中央最高層頻繁對樓市發(fā)聲的背后,是房地產(chǎn)數據已經(jīng)接近決策層設置的“警戒線(xiàn)”。

     11月11日,國家統計局公布前10月房地產(chǎn)數據,截止到10月底,全國商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米,辦公樓待售面積增加56萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加709萬(wàn)平方米。

    而在今年5月,根據國家統計局發(fā)布的數據,商品房待售面積65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米,是自房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)商品房待售面積首次出現減少。

    短短5個(gè)月后,樓市庫存再次上漲,此前多輪政策的效力已被釋放化解。

    “雖然今年樓市成交明顯好于去年,一二線(xiàn)城市的庫存數據緩解,但三四線(xiàn)城市的庫存壓力仍很大?!比?lián)房地產(chǎn)商會(huì )負責人表示。

    與此形成佐證的是,11月13日,來(lái)自海南三亞的多家開(kāi)發(fā)商帶著(zhù)26個(gè)主打旅游度假和養老功能的房地產(chǎn)項目在北京舉行了推介會(huì )。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)劉樹(shù)國表示,三亞現在市場(chǎng)上消化的主要是之前推出的土地,目前當地房地產(chǎn)庫存面積近300萬(wàn)平方米,大概需要消化一年多的時(shí)間。

    金融數據服務(wù)商東方財富(300059,股吧)的監測數據顯示,三亞去年全年的商品住宅銷(xiāo)售面積約為127萬(wàn)平方米。今年前三季度,三亞商品住宅的銷(xiāo)售面積約為100萬(wàn)平方米,較去年同期增長(cháng)近10%。

    此外,從國家統計局最新公布的數據來(lái)看,房地產(chǎn)銷(xiāo)售漲幅放緩,房地產(chǎn)投資持續回落,這也令相關(guān)部門(mén)感受壓力。

    根據國家統計局數據顯示,今年1-10月份,商品房銷(xiāo)售面積94898萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)7.2%,增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),10月全國商品房銷(xiāo)售面積為11990萬(wàn)平方米,環(huán)比9月份的13233萬(wàn)平方米下降1000多萬(wàn)平方米。

    國家統計局投資司高級統計師李皎介紹,非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售增速回落成為房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑的主要原因。1-10月份,非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn),拉動(dòng)全國銷(xiāo)售整體下行;而重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速與1-9月份持平。

    “高庫存是持續影響房地產(chǎn)投資的前端數據,而房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)嚴重拖累經(jīng)濟增長(cháng)?!鄙鲜鋈?lián)房地產(chǎn)商會(huì )負責人表示,今年前10月,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資53150億元,增長(cháng)1.3%,增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)?!斑@無(wú)疑再次挑戰著(zhù)決策層的底線(xiàn)?!?/p>

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